2024/01/23

木造アパートの耐用年数が過ぎたらどうする?年数が超えたときのデメリットと対処法

「木造アパートの耐用年数ってなに?」

「耐用年数を過ぎたら経営できなくなるの?」とお悩みではありませんか?

木造アパートには法律で定められた耐用年数がありますが、正しく理解しなければ無駄な出費がかかる恐れがあります。

そこで今回は木造アパートの耐用年数や、年数が過ぎたときのデメリットと対処法を解説します。

アパート経営の法定耐用年数とは

アパート経営における法定耐用年数とは、国が定めた税法上の基準のことで、減価償却期間と同義です。

アパートなどの建物は固定資産となるため、税金がかかります。しかし年数が経つにつれて価値が減少していくため、期間を設けて購入費用を振り分け、経費として計上する減価償却を適用することが可能です。

減価償却期間は建物の使用期限が目安。つまりアパート経営における法定耐用年数とは、アパートが支障なく利用できる期限を指していることになります。

木造アパートの耐用年数とは

法定耐用年数は、建物が無理なく使用できる期間のことです。したがって建物の構成ごとに年数が異なります。

アパート構造別の法定耐用年数

アパート構造には木造をはじめ、鉄骨やコンクリートなどの種類があります。それぞれの法定耐用年数を以下の表に示しました。

アパート構造法定耐用年数
木造22年
鉄骨造(骨格材3mm以下)19年
鉄骨造(骨格材3mm超~4mm以下)27年
鉄骨造(骨格材4mm超)34年
鉄骨鉄筋コンクリート(SR)造
鉄筋コンクリート(SRC)造
47年
参照:国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

木造アパートの耐用年数が過ぎると経営ができないのか

法定耐用年数とアパートの寿命について解説します。アパート経営における法定耐用年数の捉え方を正しく理解しましょう。

耐用年数が過ぎても修繕をしながらであれば経営はできる

結論から言うと、法定耐用年数を過ぎてもアパートは経営可能です。目安を過ぎてもただちに住めなくなるほど劣化したり、資産的価値がなくなったりするわけではありません。

ただし定期的なメンテナンスや、適切な修繕が必要です。長く経営するためにも、日頃からアパートの状態を把握しておく必要があります。

法定耐用年数とアパートの寿命は異なる

既に述べたように、法定耐用年数とアパートの寿命は異なるため、適切なメンテナンスによってアパートは長持ちします。

例えば一定期間ごとに外壁の塗り直しをしたり、給水管などを修繕したりといったメンテナンスが考えられます。内装のリフォームも効果的です。

実際、街中には築50年を超えるアパートも存在します。周囲の環境や住人の使用方法によっても寿命は変わりますが、状態を良くしていけば、法定耐用年数以上の経営が可能なのです。

耐用年数を超えた木造アパートのデメリット2選

ここまで見てきたように、法定耐用年数を過ぎてもアパート経営は可能です。しかし一方で、デメリットもある点にご注意ください。本項目では、気をつけたいデメリットと、それぞれの対策について解説します。

税金が高くなる

1つ目は税金が高くなる点です。。減価償却期間内は、分割した木造アパートの購入費用を経費として計上できることは先に説明した通りです。例えば購入に1億円かかった木造アパートなら、約454万円を経費にできるため、節税効果が期待できます。

しかし22年後には減価償却の対象外となるため、支払うべき所得税が多くなります。木造アパートを購入する際は、減価償却期間後の予算まで見据えて、計画的に対策しておきましょう。

修繕費用が上がる

2つ目は修繕費用が上がる点です。経年劣化により、放置しておくとトラブルが増えていくからです。年数が経てば経つほど直すべき部分は増えるため、修繕するにもコストは上がっていくでしょう。

したがって年数ごとに必要な修繕を施しながら、良い状態を維持していくことが大切です。古くても住み心地の良さは実現可能です。また修繕費を視野に入れた資金計画も立てておくことで、将来への不安を少なくすることができます。

アパート経営においては、出来る限り良好な状態で建物を長持ちさせることが必須です。法定耐用年数が過ぎてしまった場合は、建て替えやリフォーム、また更地にすることを視野に入れましょう。

木造アパートの法定耐用年数が近づいているときの対処法3選

法定耐用年数を過ぎた木造アパートにはデメリットがありますが、対処する方法も存在します。本項目では、法定耐用年数が近づいたときに実践できる対処法を3つご紹介します。

リノベーションをする

木造アパートの法定耐用年数が近づいたときには、まずリノベーションを検討しましょう。こまめな修繕と並行して時代やライフスタイルに合わせたリノベーションを行うことで、入居者離れを食い止めることが可能です。

例えば木造アパートの大きな特徴として、間取りの可変性が挙げられます。鉄筋コンクリート造や鉄骨造と比べて、構成する壁や柱の層が薄いため、比較的簡単に部屋を増設したり、間取りを広くしたりすることが可能です。

以前はファミリータイプの物件でも、少子高齢化によって住民の年齢層が変わることは考えられます。木造アパートならターゲットに合わせた間取りにリフォームすることができるため、もし入居者のターゲット層が変わったとしても長く住み続けられるアパートを経営し続けることができます。

加えてコストパフォーマンスの高さもポイントです。木造アパートは材料費用が比較的安く済むため、資金的に余裕を持ちながらリフォームや修繕を考えることができます。さらに材料が木材であるため、鉄骨などに比べて環境にも負荷をかけにくい魅力があります。

必要に応じた適切なメンテナンスによって、法定耐用年数を過ぎても長期間経営できるアパートを目指しましょう。

アパートを建て替える

次の選択肢として、アパートを建て替えることも検討しましょう。アパートを建て替えると、法定耐用年数も22年に戻ります。例えば周囲に利便性の高いマンションなどが出来たり、アパートにトラブルが出て修繕費がより多くかかってしまったりする場合には、建て替えを行うことがおすすめです。

ただし入居者がいる場合には立ち退き料を支払う必要があるため、プロの意見を取り入れながら検討していくといいでしょう。

さらに建て替える場合には、木造アパートや鉄骨造など、アパートの構成にも注目しましょう。先に述べたように、木造アパートはリフォームや修繕がしやすく、長く経営するために向いている構成です。法定耐用年数の数字だけに捉われるのではなく、長期的な経営を考えながら検討しましょう。

売却をして土地活用をする

木造アパートが法定耐用年数を過ぎたときには、売却して土地活用することも選択肢の一つです。木造アパートを取り壊して更地にすれば、駐車場や店舗など、より適した土地活用が期待できます。

なお法定耐用年数が近い木造アパートでも、経営しながら売却することが可能です。アパート自体に資産的価値はありませんが、土地を担保にできるからです。加えて入居者がいれば、買い手にとっては建て替えまでの収入(キャッシュフロー)を見込めるため、好条件となります。

ただし売却してしまうと土地活用できなくなる点にご注意ください。少しでも迷う場合は、プロの意見を参考にすることをおすすめします。

木造アパートの耐用年数を長持ちさせる4つの方法

最後に木造アパートを良好な状態で維持し、経営にも有効な4つの方法をご紹介します。

構造と設備の耐用年数を把握する

1つ目は、構造と設備の耐用年数を正しく把握することです。なぜならアパートの構造と、設備ごとの法定耐用年数は異なるからです。例えば電気設備や水回りの耐用年数は6~15年と、設備ごとに設定されています。
参照:国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

よって建物だけをメンテナンスするのではなく、設備の寿命も視野に入れながら長期的な資金計画を立てておくとよいでしょう。木造アパートの法定耐用年数は22年であるため、新築なら経営中に少なくとも1回は各設備の交換時期があります。トラブルが起こる前に修繕を施すことで、無駄な出費を抑えることにもつながっていきます。

退去のタイミングで修繕を徹底する

木造アパートを良好な状態で維持する方法の2つ目は、住民が退去するタイミングで修繕を徹底させることです。退去するときに部屋の中のメンテナンスを行えば、費用は10~20万円程度に抑えることが可能です。退去に合わせて各部屋を修繕することで木造アパート自体の寿命を延ばすことにもつながります。

また入居者がいる場合でも、各設備のチェックを定期的にさせてもらうと良いでしょう。簡単な修繕であればその都度行い、大規模な修繕になる場合にも計画を立てやすくなります。

良質な管理会社に任せる

3つ目は、良質な管理会社に任せることです。良い管理会社であれば、定期的な見回りやメンテナンスによって、日頃から木造アパートを良好な状態で維持する努力を怠りません。異変があればオーナーにきちんと報告してくれますし、トラブルの際にはオーナーに寄り添った対応を取ってくれます。よって木造アパートを長期間、順調に経営するためにも、管理会社の見極めは重要なポイントです。

加えて、アフターサポートが手厚い建築会社を選ぶこともおすすめします。例えばせっかく新築の木造アパートを建てても、地盤がゆるかったり、防水ができていなかったりすると、法定耐用年数内でも無駄な出費をする恐れがあります。設備をきちんと保証をしてくれたり、引き渡し後もメンテナンスのサポートを行ってくれる建設会社を選ぶようにしましょう。

プロの意見を参考にする

4つ目は、プロの意見を参考にすることです。先にも述べたように、良質な管理会社や建設会社であれば、オーナーに寄り添った提案をしてくれます。

例えばリフォームしたいときや、法定耐用年数を過ぎたために売却したいときなど、自己判断で行うと取り返しのつかないことになりかねません。プロの意見を参考にしながら事例を比較検討し、最善の方法を選択することで、コストを抑えることが可能です。

よって木造アパートを多く建設・経営してきた実績があったり、ニーズを汲んでくれたりする管理会社や建設会社を選びましょう。

まとめ

木造アパートは適切な修繕と定期的なメンテナンスによって、寿命を延ばしながら経営していくことが可能です。良質な管理会社や建設会社を選び、安定した木造アパート経営を目指しましょう。

タカマツビルドなら、長年培ってきた膨大な情報量と共に、建築・土木・周辺事業などグループ会社の総合力によって、オーナーの意向に合わせた未来設計が可能です。アパート経営での税金対策についてもアドバイスをおこなっておりますので、ぜひ一度ご相談下さい。

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