Columnコラム

所有している狭小地や変形地を、どのように活用するか頭を悩ませていませんか？

「いわゆる”難あり”の土地は、売却を考えた場合には、宅地に適した広さの整形地と比べ、著しく売値が低いのでは？」

という不安を抱えている方も多いことでしょう。

しかし、そのような土地でも、適切な設計とプランニングにより、魅力的な不動産投資物件に変えることが可能です。その最適解が、木造アパート経営です。

この記事では、狭小地・変形地における木造アパート経営のメリットと注意点を詳しく解説します。一見扱いにくい土地の短所を長所に変える、木造アパート経営の可能性を探りましょう。

狭小地・不整形地とは？土地の種類とその特性

土地は「整形地」、「狭小地」、「不整形地」の3つに大きく分類され、それぞれの特性があります。以下にそれぞれの特徴を解説します。

整形地

整形地は正方形または長方形の、無駄なく活用しやすい形状の土地です。整形地は人気が高く、自分で購入するとなると高い予算が必要になる傾向があります。

狭小地

狭小地とは、一般的に20坪以下の土地を指します。狭いがゆえに売却しにくい傾向にありますが、設計次第で狭小地でも快適な住環境を創り出すことが可能です。

変形地（不整形地）

変形地は、正方形や長方形でない土地を指し、三角形の土地や境界線がいびつな土地などが含まれます。

デッドスペースが多くなりがちで、売りにくく売値も安い傾向がありますが、独創的な設計で土地の形状を活かすことが可能です。

変形地にもいろいろありますが、その形状によりメリットもあります。例として「旗竿地」の特徴をご覧ください。

旗竿地

旗竿地は、道路から細い通路でつながる奥まった土地を指します。その呼称は、道路に面した細長い通路部分が「竿」、その奥にある建物を建てるスペースが「旗」の形に見えることに由来しています。

旗竿地は道路から奥まっているため、車や人が通る音が聞こえにくく、静かでプライバシーを保ちやすいところがメリットです。

一方デメリットは、建設に制約があるということです。建物の配置や設計が制限されることが多く、対策が必要な場合もあります。

傾斜地（不整形地）

傾斜地とは、地面が平坦ではなく、高低差が存在する土地のことを指します。一般的に眺望が良く、採光や通風に優れていることが多いです。

また、設計次第で、この傾斜を活かしたユニークな建物のデザインを実現することができます。

しかし、一方で、造成を伴う擁壁工事や地盤補強工事が高額になることが多いというデメリットもあります。そのため、建設コストが増える可能性も考慮して、建築を計画することが重要です。

狭小地・変形地で賃貸アパートを経営するメリット

狭小地や変形地で賃貸アパートを経営する際には、以下のようなメリットがあります。

 (1) 土地の特性を活かした個性的な設計が可能

狭小地や変形地では、土地の特性を活かした個性的な設計が可能です。例えば、以下のようなデザインでデメリットをメリットに変換することができます。

一つの住戸内に2階層以上のフロアを持つ設計：狭小地では、縦方向にスペースを増やすことで、限られた敷地を効率的に利用することができます。また、空間の視覚的な広がりも期待できるでしょう。

大きな開口部のある設計：大きなガラス張りの開口部を設けることで、室内にいながらも周辺の緑や見晴らしを楽しむことができます。
このように、デザイン性に優れた建物を建てることで、他の物件との差別化を図ることが可能です。特に若い世帯をターゲットにした物件では、ユニークな設計が魅力となり、高い入居率を見込めます。

(2) 狭小物件は若い単身者に高い人気

近年、とくに都内において「狭小物件」への注目度が高まっています。狭小物件は、以下のような理由で、主に若い単身者から高い人気があります。​​

• 家賃を抑えたい：狭小物件は家賃が比較的安く設定されることが多いため、支出を抑えたい方にとって魅力的です。
• ミニマリスト的思考：無駄なものを持たず、シンプルに生活するスタイルが、現代の若者の価値観にフィットしています。
• 立地優先：若者は通勤や通学の利便性を重視し、立地を優先する傾向があります。とくに駅近に位置する物件は、広さよりも利便性を重視する若者に好まれます。

このように、これまでニッチな市場と考えられていた狭小住宅ですが、現在ではメジャーな需要を持つようになっていると言えるのです。

ここまで、狭小地・変形地で賃貸アパートを経営するメリットをご覧いただきました。続いて、重要な注意点も確認しましょう。

狭小地・変形地で賃貸アパートを経営する注意点

狭小地や変形地での賃貸アパート経営には、特有の注意点がいくつかあります。

(1)プランニングと設計

狭小地や変形地の場合、一般的な土地活用を基準とした規格型のプランニングではデッドスペースが多くなりがちです。そのため、土地の特性を最大限に活かすプランニングと設計が必要です。

(2)課題を解決できる会社の選定

狭小地や変形地での建築にはノウハウがあり、経験豊富でデザイン力に優れた建築会社を選ぶことが成功の鍵となります。

実績のある会社は、これまでの経験から得た様々なアイデアを持ち、特殊な土地条件に対応した最適なプランを提案できます。また、施工の過程で発生する予期せぬ問題にも柔軟に対応できる点も重要です。

(3)相性の良い建築構造の選択

狭小地や変形地では、その土地の特性を最大限に活かせる建築構造を選択することが求められます。

なかでも、木造建築は敷地の形状に合わせた柔軟な設計が可能です。狭小地や変形地において効率的な建物配置を実現するために有効です。

続いて、狭小地や変形地において木造アパートが特に適している理由を、具体的に見ていきましょう。

狭小地・変形地と木造建築は土地活用にベストな組み合わせ

木造アパート経営は、狭小地や変形地といった、問題を解決する必要がある土地に対して、有効的な活用法です。その理由を以下にご紹介します。

木造ならではの高い設計自由度

木造建築は設計の自由度が高く、多様なニーズに対応できます。とくに狭小地や変形地において、木造の特性を活かしたオーダーメイドの設計が力を発揮します。

狭小地や変形地であっても、土地の特性に合わせて建物の配置や形状を柔軟に設計することにより、土地を最大限に有効活用することが可能です。

例えば、大きな開口部や明かり取りの窓を設けることで、自然光や風を効率よく取り入れることができます。これにより、外とのつながりを楽しむことができ、部屋をより広く感じさせる効果もあります。

「開口部を大きくすると耐震性や断熱性が心配」という方もいらっしゃるかもしれません。しかし、耐力壁の量や配置バランスを調整したり、ペアガラスや樹脂サッシを使用したりすることで、安全性や快適性といった建物性能を向上させることができます。

また、狭い土地では斜線制限をクリアするために勾配屋根にすることがあり、その勾配屋根のスペースを活かしてロフトを設けることが可能です。

ロフトにより縦方向の空間が2層の吹き抜けとなり、明るく開放的な空間を作り出します。また、梁をあえて見せることで、木の温かみを感じられる空間になるのも魅力です。

他にも、高低差を活かしやすいスキップフロアは、土地の高さを調整するための費用の削減が期待できます。　

このように、狭小地や変形地でも、木造建築の設計自由度を活かして快適な住環境を創り出すことが可能です。

木造ならではの凹凸の少なさと広い室内空間

鉄骨造や鉄筋コンクリート造では、梁や柱が室内に凹凸を生じさせます。そのため段差によるデッドスペースができやすく、家具の配置が制限されたり圧迫感を感じたりすることがあります。

一方、木造建築では室内に段差を生じる部分が少ないため、広々とした空間を確保できます。フラットな室内は家具の配置にも自由度が高く、レイアウトの幅が広がります。
このように、同じ専有面積でも木造建築ならではの特性を活かして、より広く開放感のある住空間を実現することが可能です。

木造ならではの施工性

木材は他の構造材と比べ、軽量で扱いやすく、小型の重機やトラックでも運搬が可能です。これにより、狭い道路や旗竿地など、侵入が難しい場所でもスムーズに施工が進められます。

また、木造建築は他の建築構造に比べて建物重量が軽く、地盤にかかる負荷が小さいため、

地盤補強の工法や費用が抑えられる特徴があります。

これらの特性から、木造建築は狭小地や変形地における土地活用の最適な選択肢と言えるでしょう。

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