Columnコラム

「木造アパートの投資は避けるべきって本当？」

「木造アパートのメリットを知りたい！」とお悩みではありませんか？

一般的に木造アパートは投資に向かないと言われますが、本当にそうでしょうか？木造だけに限らず、アパート投資におけるポイントを押さえておかなければ、リスクを避けることができません。

本記事では、アパート投資のチェックポイントや、木造アパート投資のメリットを解説します。ぜひご覧ください。

アパートに投資する時のチェックポイント

最初にアパートに投資する時に確認しておきたいポイントを押さえておきましょう。長期的な視野で計画を立てなければ、無駄な出費を増やしてしまうことになりかねません。

利回り

アパートに投資する時のチェックポイントとして、まず利回りが挙げられます。アパート経営における利回りとは、投資利益を示す指標のことです。つまりアパートを建築したり、購入したりした際の投資額に対して、将来的にどのくらいのリターン（利益）が得られるのかを示します。

また利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類がある点も覚えておきましょう。「表面利回り」とは、建築・購入したアパートの収益力のことです。具体的には、アパートにおける年間の家賃収入を、アパートの建築・購入価格で割って表します。例えば2,000万円で購入したアパートにおいて家賃収入が年間200万円見込めるのなら、「表面利回り」は10％です。

【計算式】
表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件購入価格×100

「実質利回り」は、経費なども考慮した数値で、年間純収益の投資額に対する割合のことです。具体的には、アパートの購入・建築費用に諸経費を加えたうえで、年間の家賃収入から経費を差し引いた額の割合を示します。

【計算式】
実質利回り（％）＝（年間家賃収入-年間経費）÷（物件購入価格＋取得時の諸経費）×100

例えば新築アパートを建築した場合には、「表面利回り」が5～9％、「実質利回り」は3～6％程度が目安です。ただし経費や金利、さらには周辺環境の変化といった点も考慮する必要があるため、一概には断定できません。

法定耐用年数

次にアパートに投資する時のチェックポイントとして、法定耐用年数が挙げられます。法定耐用年数とは、税法上定められた固定資産の課税期間のことです。土地は何年使用しても劣化することはありませんが、アパートなどの建築物は年数と共に劣化していきます。つまり法定耐用年数とは、経年劣化に伴う資産的価値をも表しています。

加えて法定耐用年数は減価償却期間と同義です。減価償却期間とは、高額かつ長い間使用する資産の購入資金を、法定耐用年数に応じて分割しながら経費計上する期間のことです。つまりアパートの購入資金を一度に計上するのではなく、法定耐用年数に沿って毎年経費として計算していくことになるため、節税につながります。

アパートの法定耐用年数は構造別に定められている点も覚えておきましょう。例えば木造アパートなら22年です。

参照：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

ただし数値はあくまで税法上の数値であり、実際のアパートの寿命とは異なる点にご注意ください。メンテナンスやリフォームなどを適切に行えば、法定耐用年数以上に長期間アパートを経営していくことは可能です。

木造アパートの法定耐用年数については次の記事で詳しく解説していますので、併せてご覧ください。

メンテナンス費

またアパートに投資する時のチェックポイントとして、メンテナンス費も挙げられます。アパートは、放置しておくと経年劣化によって住みにくくなったり、見た目が悪くなったりするからです。よって購入・建築する際には、メンテナンス費も考慮した長期的な視点での資金計画が重要です。

具体的なアパートのメンテナンスとしては、大まかに次の4種類が挙げられます。

メンテナンスの種類	内容
大規模修繕	外壁の塗り替え、屋根の補修など
予防修繕	外壁調査、シロアリ駆除など
設備交換	水回り補修、エアコンや給湯器の交換など
原状回復	入居者退去時の内装補修やクリーニングなど

なおアパートの大規模修繕は、構造や築年数によって変わります。国土交通省によれば、新築の木造10戸（1K）で以下のようなメンテナンス費が想定されます。

築年数	大規模修繕費用の目安
5～10年目	約70万円
11～15年目	約520万円
16～20年目	約180万円

30年目まで大規模修繕を行うと、総額約1,740万円必要です。資金計画を綿密に立てることはもちろんですが、大規模修繕費を抑えるためにも、日々の点検や予防修繕が重要です。適切なタイミングで都度メンテナンスを行えば、コストを削減することもできます。

融資期間

そしてアパートに投資する時のチェックポイントとして、融資期間も挙げられます。アパートを建築・購入する際には、余程の資産がない限り、アパートローンを受けるのが一般的だからです。またアパートローンは、アパートの法定耐用年数に連動していることを覚えておきましょう。

金融機関は、万が一返済ができなくなった場合、アパートを売却して残債務の返済を行います。融資期間は法定耐用年数以内になることが一般的です。例えば木造アパートなら融資期間も22年、築10年の木造アパートを購入するなら、耐用年数は22年のうち残り12年となるため、融資期間も12年となります。

また融資期間の長さは、返済期間の長さでもあります。返済期間が長ければ長いほど、月ごとの返済額も少なくなるため、経済的負担が楽になります。ただしローン完済時の年齢や収益性などによって融資期間が変わることもあるため、ご注意ください。

なお「劣化対策等級」の取得により、融資期間を延ばすことも可能です。詳しくは後ほど「劣化対策等級の取得により長期の融資も可能」で解説します。

木造アパートに投資するメリット

アパート経営における重要なポイントを解説しました。では木造アパートにおいて、メリットはあるのでしょうか？

チェックポイントを踏まえながら、木造アパートに投資するメリットを解説します。

メンテナンス費用を抑えた経営

木造アパートに投資するメリットとして、メンテナンス費を抑えた経営が可能な点が挙げられます。例えば20戸（1LDK～2DK）ある新築の鉄筋コンクリート（RC）造において、5～10年ごとに大規模修繕を行う場合、30年で約4,490万円かかります。一方で10戸（1K）の木造アパートなら、先述したように約1,740万円が必要です。

戸数が同じ条件である場合は総額に大きな差はありません。しかしRC造は木造アパートに比べて戸数が多い傾向にあるため、木造アパートよりもメンテナンス費用が高くなることが考えられます。

よって木造アパートなら、日々のこまめな点検や適切なメンテナンスによって、より費用を抑えて経営することが可能です。

また規模が小さいなら、オーナー自身で修繕することでコスト削減も目指せます。ただしプロの手が必要な部分も少なくないため、専門家の意見を取り入れながら修繕・経営することをおすすめします。

早期の減価償却が可能

また木造アパートに投資するメリットとして、早期の減価償却が可能な点も挙げられます。なぜなら木造アパートは法定耐用年数が22年と、他の構造に比べて短いため、1年ごとに計上できる経費が大きくなるからです。一方でRC造のアパートの場合、減価償却期間は47年あるため、毎年の経費計上額も微々たるものになってしまいます。

したがって木造アパートに投資すれば、所得税における節税効果を最大限に利用可能です。

加えて先述したように、法定耐用年数はあくまで税法上の仕組みであり、アパートの寿命を直接的に指すものではありません。こまめなメンテナンスを行うことで、法定耐用年数を超えた経営が可能になるため、減価償却期間を過ぎても十分に利益を生みだすことができます。

劣化対策等級の取得により長期の融資も可能

さらに木造アパートに投資するメリットとして、劣化対策等級の取得により長期の融資も可能な点があります。劣化対策等級とは、「住宅性能表示制度」による建物の評価項目のことで、3段階の等級で評価されます。

評価の基準は構造躯体の部分に用いられる木材のシロアリ対策や鉄筋の錆び対策など、アパートを長持ちさせる対策です。等級ごとの評価は主に以下のようになります。

・等級1　建築基準法が定める対策あり
・等級2　50～60年程度先まで長持ちするような対策あり
・等級3　75～90年程度先まで長持ちするようにな対策あり

木造アパートで等級3の認定を得るためには、以下のような対策が必要です。

項目	内容
外壁	・通気構造等となっている ・ 外壁の地面から１ｍ以内にある軸材、下地材、合板に薬剤処理等がされている
土台	・外壁の下端に水切りが設けられている ・土台にヒノキ、ヒバ等が使用されている
基礎	地盤面から基礎上端等までの高さが40cm以上ある
浴室･脱衣室	浴室が浴室ユニットになっている

他にも細かな基準がありますが、等級を上げれば最大30年まで融資を延長してくれる金融機関があるため、毎月の返済負担も少なくなります。

したがって等級2以上の建築が可能か、建築会社に事前に相談すると良いでしょう。加えて長期的な視野で木造アパートを経営する必要があるため、アフターサービスが充実している管理会社を見極めることをおすすめします。

まとめ

木造アパートは一般的に投資に向かないと言われますが、大規模な修繕においてコストを抑えたり、融資期間を延ばしたりすることが可能です。さらに適切にメンテナンスやリフォームを行うことで長期的な経営も見込めるため、最新の木造アパートなら十分に利益を出すことができます。

経験豊富なタカマツビルドなら、等級の高い木造アパートを建築可能です。加えてアフターサービスが充実しているため、オーナーのニーズに寄り添った経営を、長期的に行うことができます。

例えば最長25年間、一括借上げを利用することで、入居者募集やトラブル対応などを代行します。地盤補償システムや住宅かし保険、木造アパートを長持ちさせるためのシロアリ工事保証に防水工事施工保証がついている点もポイントです。

デメリットだけでなく、木造アパートのメリットに目を向けて、リスクを抑えながら低コストで投資を行いましょう。