Columnコラム

「土地を所有しているが活用方法に悩んでいる」「老後の資金の確保のために土地を活用したい」とお考えではありませんか？自分にとってどのような土地の活用法がベストなのか分からないという方も多いでしょう。

土地活用に失敗しないためには、土地の立地や資金などの条件を考慮してベストな方法を選ぶ必要があります。今回は、アパート経営以外の土地活用も選択肢として検討できるように、土地活用のアイデアと経営のメリット・デメリットをご紹介します。

土地活用とは？

土地活用とは、所有している土地を利用して利益を得ることです。土地はただ所有しているだけでも毎年固定資産税がかかります。そのため、使っていない土地を所有している場合はできるだけその土地を使って収益を得られる状態にすることが望ましいでしょう。

土地活用には様々な選択肢があります。所有している土地の特徴や地域の特性、ニーズを把握し適切な活用方法を選ぶことが大切です。また、短期的に収益を得るのか中長期的に運営していくのかなど、オーナー様の希望や考え方によっても最適な土地の活用方法は変わります。

土地活用の種類とメリット・デメリット

土地活用といえばアパートなどの賃貸経営というイメージがあるかもしれません。なかには「土地活用をしたいけれどアパート経営をするほどの敷地が無い」「土地の周辺環境がアパート経営には不向き」などの理由で土地活用を諦めている方もいるのではないでしょうか。

しかし、土地の活用方法はアパート経営だけではありません。土地活用の種類とそれぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。

アパート経営

土地活用におけるアパート経営とは、建設したアパートを賃貸し、大家として家賃収入を受け取る不動産投資であり、収益性を重視したいオーナー様や、節税対策として土地活用を検討しているオーナー様に特に向いている活用方法です。

アパート経営の1つ目のメリットは、長期的に収入を得られることです。アパートは、入居すると数年から数十年間住み続けることも珍しくないため、一度入居が決まればその間は安定した家賃収入が見込めます。単身者よりもファミリーの方が居住期間が長い傾向があるため、空室リスクを考える場合はファミリー向けの間取りを検討するのも良いでしょう。

2つ目のメリットは、税金対策になることです。財産を現金で所有しているよりも建物に変えた方が相続税にかかる評価額を引き下げることができます。また、自宅など自らが使用する建物よりも他者に賃貸している建物の方が相続資産の評価額が低いため、アパートを建築することで大幅な節税効果が得られます。さらに、アパートは住宅用地特例の対象であり、200平米までは土地の固定資産税評価を最大6分の1に、200平米を超える部分は3分の1に軽減することができます。土地を更地のまま保有しているよりもアパートを建築した方が大幅な税金対策になるのです。

注意点としては、空室リスクや修繕費用がかかることが挙げられます。空室になることを防ぐためには事前に市場調査を行うことが大切です。駅から遠すぎないか、周辺にスーパーなどの生活利便施設があるかを事前にチェックしましょう。また、小学校の近くならばファミリー層を、大学の近くであれば学生や単身者をターゲットにしたアパートを検討するなど、地域のニーズを把握することで空室リスクを下げることができます。修繕費用については積み立てをしておくことで、いざという時に慌てずに済むでしょう。

駐車場経営

駐車場経営は初期費用を抑えられる土地活用方法です。敷地をアスファルトや砂利敷きにする、駐車するラインを引くなど簡単な準備だけで始めることができ、管理の手間もほとんどかからないため、リスクの少ない運用を重視したいオーナー様、初期投資などのコストを抑えたいオーナー様に向いています。

建物を建てるほどの敷地面積はなくても、車を停められるスペースさえあれば駐車場として活用することができます。建物を建てる必要がないので、後々他の方法で土地活用をしたいと思ったときにも用途の転用がしやすいこと、災害時に建物の倒壊などのリスクを心配しなくて良いこともメリットといえるでしょう。

駐車場経営のデメリットは賃貸経営と比較して同一面積での収益率が低いことです。アパート経営などの場合は限られた土地でも2階建て3階建てにすることで効率的に収入を得られますが、駐車場は土地を平面として利用するため、同じ面積で計算した時の収益率は低くなることが多いです。

また、建物を建てない土地活用の場合は固定資産税の優遇措置が受けられないため、節税効果が低いことにも注意しましょう。固定資産税は土地を所有している限り払い続ける必要がありますので、長期的な視点で考えることも重要です。

借地

借地による土地活用とは、所有している土地を貸出し、借主から継続的に借地料を得る土地活用方法です。年間に得られる借地料の相場は、住宅などの個人利用で更地価格の1.5～3％、店舗など事業利用で更地価格の4～5％とされています。

初期費用が不要であること、建物や入居者管理をする必要が無く手間をかけずに安定した収入が期待できることから、駐車場経営と同じく、初期投資や管理などのコストを抑えたいオーナー様に向いている活用方法です。

デメリットとしては、アパート経営のように大きな収益を得るのが難しいこと、正当な理由なく自分の都合で契約更新を拒否することはできないことなどがあります。借地契約は何十年間と長期間にわたることも珍しくありません。途中で土地を利用したいと思っても返してもらうことはできないため、数十年先のことも考えて始めるようにしましょう。

トランクルーム経営

住宅地や繁華街での土地活用方法としてトランクルーム経営という選択肢もあります。

トランクルーム経営とは、土地上にコンテナを置いて、顧客の荷物を預かり収入を得る方法です。コンテナの購入や設置に初期費用がかかりますが、コンテナを置くだけなので始めやすく、多額の修繕費用がかかることもありません。また、土地の転用が容易であること、駅から遠い、日当たりが悪いなど住宅としての活用に向いていない土地でも経営ができることもメリットです。

ただし、トランクルーム経営はアパート経営のように固定資産税や相続税の優遇措置が受けられない点に注意が必要です。また、アパート経営と比較すると1コンテナあたりの単価が高くないため、大きな収益を得るのは難しいことも頭に入れておきましょう。

その他の活用法

土地の活用はこれまでご紹介した方法だけではありません。タカマツビルドでも、会社の事務所や神社の社務所として土地活用を行った事例があります。

土地活用の相談をする際には、「長期的な利用が見込める」や「空室率などを気にする必要が無い」など、それぞれの活用法のメリットやデメリットを踏まえて柔軟に提案できる専門家を選ぶと良いでしょう。

土地の活用法を選ぶ時のポイント

様々な土地の活用法の中から最適な活用法を選ぶためには知っておくべきポイントがあります。後悔のない選択ができるよう、さまざまな視点から土地活用の方法を検討しましょう。

土地の条件に合わせて選ぶ

土地活用を成功させるためには、土地の立地や面積、形状などの条件を考慮することが重要です。たとえアパート経営がしたい場合でも、変形地や狭小地に無理矢理アパートを建築するのは得策ではありません。

土地面積に余裕がある、駅から近い、近くにスーパーやコンビニなどの生活利便施設が揃っているなどの場合はアパート経営、複雑な形状の土地であればトランクルーム経営、狭小でも繁華街や店舗の近くなどでは駐車場経営など、その土地の特性をうまく生かした土地活用を行うことでより高い収益が見込めます。

変形地・狭小地でもアパート経営をしたいという場合は、専門家にしっかり相談し、無理のない経営計画を立てるようにすると良いでしょう。

長期的な目線で考える

土地活用には金額の差はありますが必ず初期投資がかかります。しかし、土地の活用は長期間にわたって行うものであるため、初期費用だけでなく長期的な目線で土地活用を考えることも大切です。

たとえば、アパート経営には多くの初期費用がかかりますが、ニーズがある地域であれば長期間安定した家賃収入が得られます。長期にわたって固定資産税などの優遇措置が受けられることや相続税対策になる点も押さえておく必要があるでしょう。

将来の展望に合わせて考える

「土地の活用はしたいが今の段階で何をするかは決めかねている」「今は難しいが将来的にはアパート経営も考えてみたい」という場合は、用途の転用がしやすい駐車場経営やコンテナ経営などを行うのもひとつの手段です。

一度建物を建ててしまうと、解体には費用と時間がかかるため簡単に用途を変えて土地利用をすることは難しくなります。しかし、駐車場経営やコンテナ経営ならば、他の用途で土地を利用したくなった時にも比較的簡単に乗り換えることができるでしょう。反対に、将来的に土地活用に手間をかけたくない、建物の修繕や管理はしたくないという場合には借地にしてしまうという考えもあります。将来的にどのように土地を運用していきたいか充分に検討した上で土地活用方法を選択しましょう。

まとめ

土地活用には、アパート経営以外にも駐車場経営、借地、トランクルーム経営など様々な選択肢があります。

それぞれにメリット・デメリットがあるため、何を重要視して土地活用を行うのかを明確にすることが大切です。また、最適な土地活用の方法は土地の条件やオーナーさまのご希望によっても異なります。専門家のアドバイスを得ながら数十年先を見据えた土地活用方法を選択するようにしましょう。

タカマツビルドでは、幅広い分野での土地活用を行っている実績を活かし、オーナー様のご意向に沿った土地活用のご提案が可能です。また、賃貸経営から節税対策まで長期にわたる土地活用のトータルサポートをさせていただきます。「どの土地活用方法が向いているのか分からない」「様々な選択肢の中から最適な土地活用方法を探したい」など土地活用についてお悩みの方は、タカマツビルドまでぜひお気軽にご相談ください。