Columnコラム

「アパート経営を始めたいけれど収益を上げ続けられるか心配」
「リフォーム費用はどれくらいかかるのかな？」
「費用を抑えるために補助金を使えるリフォームを知りたい！」

このようなお悩みはありませんか？
アパートの資産価値を保つには、適切なメンテナンスが重要。アパートはおよそ築15年で大規模な修繕が必要になります。

まとまった額のリフォーム費用はいつか必ず発生するので、長期的に積み立てて準備しておきましょう。またリフォームする際には、補助金制度をかしこく利用して費用を安く抑えることも重要です。

この記事では、アパート経営の不安や古くなったアパートの入居者苦戦を解消するために、以下の情報をわかりやすくお伝えします。

・リフォームにかかる費用
・リフォームに使える補助金
・木造アパートにおけるリフォームのメリット

「アパート経営を安定させたい」という方は必見の内容です。

リフォームにかかる費用目安

木造住宅は、建設費だけでなくリフォーム費も、鉄骨造や鉄筋コンクリート造より安く抑えられるのが強みです。適切なメンテナンスを行い、建物の寿命を縮める致命的ダメージを防ぎましょう。

リフォームとは

リフォームには、「簡単なリフォーム」と「大がかりなリノベーション」の両方が含まれます。使い分けると以下のようなイメージです。

リフォーム	特定の部分の修繕など、原状回復が目的。 古びたクロスの張り替え、劣化した設備機器の交換など。
リノベーション	規模の大きい改修。機能性を向上して物件の付加価値を上げる。 間取りの変更や高性能な設備への交換など。

リフォームで済むケース
築年数が浅い物件は、汚れが酷い箇所のクロス張替え程度でも、問題なく次の入居が決まります。

リノベーションが必要なケース
築年数が15年、20年と古くなるに連れて空室状態が長期化する傾向にあります。水回りの設備機器を最新のものに入れ替えるなどしてお部屋を一新し、空室の解消をはかりましょう。

ただし、建て替えたほうがいいケースもあります。築年数が古くなると建物を支える基礎部分が老朽化するため、建物が寿命を迎える前に改修にかかった費用を回収できないことも考えられます。

リフォーム箇所による費用目安

リフォームが必要になるおおまかな修繕時期の目安と費用目安は以下の通りです。

木造10戸（1LDK〜2DK）のアパートの費用イメージ
5〜10年目	ベランダ・階段・廊下(塗装) 室内設備(修理) 排水管(高圧洗浄等)	戸あたり 約9万円
11〜15年目	屋根・外装(塗装) ベランダ・階段・廊下(塗装) 給湯器等(修理・交換) 排水管（高圧洗浄等)	戸あたり 約64万円
16〜20年目	ベランダ・階段・廊下(塗装) 室内設備(修理) 給排水管(高圧洗浄等交換等・交換) 外構等(修繕)	戸あたり 約23万円
21〜25年目	屋根・外壁(塗装・葺替) ベランダ・階段・廊下(塗装・防水) 浴室設備等(修理・交換) 排水管(高圧洗浄)	戸あたり 約98万円
26〜30年目	ベランダ・階段・廊下(塗装) 室内設備(修理) 給排水管(高圧洗浄等・交換) 外構等(修繕)	戸あたり 約23万円
合計	戸あたり約216万円(棟あたり約4,490万円) ※30年目以降も修繕は必要になります

アパート経営で使えるリフォーム補助金制度

アパートのリフォームには、ある程度まとまった費用が必要です。リフォーム費用を抑えるために、補助金制度を上手に利用しましょう。

ここでは、現在注目の補助金制度「住宅省エネ2024キャンペーン」についてご説明します。
住宅省エネ2024キャンペーンは、住宅の省エネを補助金によって強力に推し進める事業の総称です。

CO₂（温室効果ガス）の排出を2050年までに全体として実質ゼロにする「カーボンニュートラル」の実現に向けて、以下の4つの補助事業がおこなわれています。

①子育てエコホーム支援事業
②先進的窓リノベ2024事業
③給湯省エネ2024事業
④賃貸集合給湯省エネ2024事業

国土交通省、経済産業省および環境省の３省連携事業で、それぞれ併用も可能です。
この記事では、賃貸アパートでも利用可能な、補助金①・②・④についてとりあげます。
※2024年1月22日時点の情報です。最新情報は公式ホームページよりご確認ください。

先進的窓リノベ2024事業（一戸当たり5万円から最大200万円まで補助）

先進的窓リノベ2024事業は、既存住宅への高断熱窓の設置などに特化した事業です。

窓は、家中でもっとも熱が逃げやすい場所。既存の窓を高断熱窓などへ交換することで、冬は暖かく夏は涼しくなり、冷暖房による電気消費量を大幅に削減できます。

補助金額

本事業の性能要件を満たすことが確認された製品に限り、
・住宅の建て方
・設置する窓の性能
・設置する窓の大きさ
・窓の設置方法
に応じて、定額で支払われます。（一戸当たり5万円から最大200万円まで補助）

補助額は細かく設定されているので、詳細は先進的窓リノベ2024事業公式ホームページにてご確認ください。

対象

①ガラス交換
②内窓設置
③外窓交換
④ドア交換
※「ドア（ドアに対する内窓を含む）交換」については、他の窓の工事と同一の契約・同時に申請する場合のみ補助対象

子育てエコホーム支援事業（1戸あたり20万円が補助上限）

「子育て」とありますが、リフォームに関しては、どなたでも利用できる補助金制度です。幅広いリフォームを対象にしているため、複数箇所のリフォームを組み合わせて申請できます。

補助金額

​​対象工事内容ごとの補助額の合計が支払われます。（1戸あたり20万円が補助上限）
詳細は子育てエコホーム支援事業公式ホームページにてご確認ください。

対象

A	①開口部(窓など）の断熱改修	①〜③３つのうち、いずれかが必須
	②外壁、屋根・天井又は床の断熱改修
	③エコ住宅設備の設置 （太陽熱利用システム、高効率給湯器など）
B	④子育て対応改修 （​​​​ビルトイン食器洗機など家事負担の軽減に資する住宅設備、生活騒音への配慮に資する窓・ドアなど多岐にわたる	Aと同時に行う場合のみ補助対象
	⑤防災性向上改修
	⑥バリアフリー改修
	⑦空気清浄機能・換気機能付きエアコンの設置
	⑧リフォーム瑕疵保険等への加入

賃貸集合給湯省エネ2024事業（1住戸1台まで・7万円が補助上限）

小型の省エネ型給湯器の導入に特化して補助金で支援します。

基本的に、1棟あたり賃貸住戸2戸以上の住戸について、従来型給湯器を補助対象である小型の省エネ型給湯器（エコジョーズ/エコフィール）に交換する事業が対象です。

※リース利用も含みます。

※賃貸住戸数が10戸未満の賃貸集合住宅は1戸以上

補助金額

導入する給湯器に応じた定額を、上限の範囲内で台数を乗じた金額が補助されます。

	追い焚き機能	補助額（定額）	補助上限
エコジョーズ	なし	5万円／台	1住戸1台まで
	あり	7万円／台
エコフィール	なし	5万円／台
	あり	7万円／台

対象

性能要件（モード熱効率）を満たし、補助対象製品として登録されたものが補助対象です。詳細は賃貸集合給湯省エネ2024事業公式ホームページにてご確認ください。

補助金の対象となりやすいリフォームを把握しよう

社会背景や、消費者のニーズによって創設されるのが「補助金制度」。コロナ禍にはリモートワーク関連の補助金制度もありましたが、現在はほとんどが終了しているようです。

ここでは上記でご紹介した3つの補助金制度と合わせて、今後も補助金制度の対象となりやすいリフォームのジャンルをご紹介いたします。

以下、補助対象となりやすいリフォーム内容と、おおまかな費用目安をご参考ください。（補助金額は募集される補助金制度により異なります。個別にご確認ください。）

エコリフォーム

ここまでに紹介した3つの補助金の対象はすべてこちらに該当します。温室効果ガスの排出量を全体としてゼロにする「2050年カーボンニュートラル」の目標達成のために、エコリフォームは引き続き補助金の対象になることが予測されます。

リフォームの例	費用目安
開口部(窓など）の断熱改修	複層ガラスの内窓　約6〜20万円／1窓
外壁・屋根・天井などの断熱改修	外壁塗装　約120〜300万円／棟
エコ住宅設備の設置（太陽熱利用システム・高効率給湯器など）	エコジョーズ　約18〜40万円

耐震診断・耐震リフォーム

1981年（昭和56年）以前に建築された「旧耐震基準」の住宅に対して、耐震診断・耐震リフォームが推し進められています。

耐震診断・耐震リフォームなどに関して、国土交通省から各地方公共団体へ「住民への支援等」を充実するよう方針を示しているため、こちらも補助金が見込めそうです。

リフォームの例	費用目安
耐震診断	約15 〜40万円
耐震補強	約25〜200万円／㎡
ブロック塀の撤去・解体	約0.5〜1万円／㎡

バリアフリーリフォーム

「バリアフリーリフォーム」とは、手すりの設置や段差解消などの建物改修を通じ、誰もが安全に暮らせる住環境を整えるためのリフォームです。

安全な住環境は、寝たきり状態になりかねない転倒事故などを予防します。高齢化が進む中、今後も補助が続いていくことが期待されます。

リフォームの例	費用目安
手すり設置	約8〜10万円
段差解消（敷居を低くするなど）	約5〜30万円
出入り口の改良（引き戸への扉の取り替えなど）	約5〜30万円
浴室の改良（すべりにくい床材に変更）	約4〜20万円
トイレの改良（トイレ室内スペースの拡張など）	約10〜40万円

まとめ

木造アパートのリフォームには、補助金制度をうまく活用しましょう。大規模修繕に備えて補助金対象となるリフォーム内容を把握しておけば、修繕費を大幅に節約できる可能性があります。

ただし、補助金制度は常に実施されているとは限りません。また、予算の上限に達した場合や期限よりも早くに締め切られることがあります。

例えば、「住宅省エネ2024キャンペーン」のような制度は、予算が限られているため、早い者勝ちとなります。そのため、事前に以下のような準備をして、すばやく行動できるようにしておかねばなりません。

・アパート経営の長期収支計画をたてる
・アパートの長期修繕計画をたてる
・修繕が必要な箇所を調べるために点検をする

とはいえ、まずは何から手を付ければいいか悩む方も多いのではないでしょうか。

タカマツビルドは、これまで数多くのオーナー様のアパート経営を支えてまいりました。その経験や知識を活かした古くなった物件に対するアドバイスや、グループ会社のシナジーを活かし、新しくアパート経営を始める方のニーズに合わせた最適で幅広いご提案が可能です。